Luật Đất Đai 2013 Và Những Đổi Mới Đáng Chú Ý

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6 – Khóa XIII và có hiệu thực thi hành vào ngày 1/7/2014. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật có một số đổi mới liên quan tới thị trường bất động sản đáng chú ý như sau:

a. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển một phần sang quy hoạch theo phân vùng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã chuyển toàn bộ sang quy hoạch theo phân vùng. Điều này có nghĩa là, địa điểm đầu tư đã được xác định cụ thể trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, hy vọng sẽ làm giảm bớt phí “bôi trơn” mà các chủ đầu tư vẫn phải làm.

b. Quy trình Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư đã được quy định với sự tham gia của bước định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Giá đất có cơ hội khách quan hơn và công khai hơn đối với các dự án đầu tư, tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn giữa các nhà đầu tư.

c. Không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, liên doanh, cổ phần trong khả năng tiếp cận đất đai; nhà đầu tư nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở như các nhà đầu tư trong nước. Môi trường kinh doanh bất động sản bình đẳng sẽ được xác lập, nhất là đối với các doanh nghiệp liên doanh, liên kết giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

d. Việc xử lý các dự án “treo” được giải quyết theo một quy trình khác: Khi dự án rơi vào tình trạng “treo” (sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ) thì được gia hạn 24 tháng để nhà đầu tư giải quyết, nếu sau đó tình trạng “treo” vẫn chưa được giải quyết thì Nhà nước thu hồi không bồi thường tiền đã đầu tư. Quy định này tốt cho thị trường, bởi sẽ thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất cao hơn, nhưng cũng làm khó cho nhà đầu tư vì mất khả năng chủ động tính toán bài toán đầu tư.

Về cơ bản, Luật Đất đai 2013 sẽ tạo điều kiện cho việc rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải quyết những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, thuận lợi hơn trong việc phân loại, giải quyết cho kho bất động sản tồn đọng. Ngoài ra, Luật mới cũng khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường bất động sản, một mặt giải quyết một phần kho bất động sản tồn đọng, mặt khác phát triển thị trường bất động sản đáp ứng đúng nhu cầu của cầu, khắc phục tình trạng cầu “ảo”.

Xung quanh Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất mới được áp dụng vào 29/12/2014 và sự tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới, ông Võ khẳng định: Cần nhận thức rõ rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế, phí, xử lý vi phạm hành chính, tính bồi thường khi làm thất thoát quỹ đất của Nhà nước, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ở khu vực nông thôn và các trường hợp thuộc diện chính sách của Nhà nước. Các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cho các dự án đầu tư, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, tính bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đều phải định giá đất cụ thể cho từng trường hợp. Như vậy, về nguyên tắc, việc tăng giá trần của Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh không có tác động trực tiếp tới giá cả hàng hóa bất động sản trên thị trường.

Việc tăng giá nhiều chỉ tác động vào giá trần, nói cách khác, chỉ tác động vào các khu đất “vàng” ở các đô thị lớn, nhưng tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta rất thấp, chỉ ở mức 0,03% giá trị tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh. Việc tăng gấp đôi mức thuế này cũng không gây bức xúc gì cho những người sử dụng các khu đất vàng này. Đáng lẽ, theo nguyên tắc thị trường, Khung giá đất và Bảng giá đất phải phù hợp giá đất trên thị trường mới bảo đảm tính lành mạnh của thị trường.

giao-su

GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Tóm lại, về mặt lý thuyết, việc tăng khung giá đất không làm tiền sử dụng đất tăng lên, nên nói khung giá đất tăng gấp 2 thì chi phí này tăng lên gấp 2 là không chính xác. Tác động cụ thể của việc tang khung giá đất tới tiền sử dụng đất cũng như chi phí của doanh nghiệp như thế nào thì phải chờ thời gian trả lời. Việc tăng giá xét trên một số khía cạnh quan trọng về quản lý đất đai là hợp lý. Việc gần đây có nhiều ý kiến bức xúc một cách vội vã là điều không cần thiết”, ông Võ nhấn mạnh thêm

Nguồn tổng hợp